Cпецсчета по капремонту: УК или Регоператор.
Где накапливаются наши взносы
Для проведения капитального ремонта многоквартирных домов (МКД) за счет взносов собственников создается фонд капитального ремонта (далее — ФКР). Он может формироваться:
- или на общем счете регионального оператора (созданного в виде фонда), управляющего взносами всех или части многоквартирных домов региона;
- или на специальном счете, открытом для конкретного МКД. Владельцем такого спецсчета может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая компания либо даже региональный оператор. В последнем случае денежные средства, собранные на капитальный ремонт конкретного дома, будут храниться у регионального оператора не в «общем котле», а на отдельном счете в банке.
Можно сказать, что капремонт из «общего котла» сродни лотерее. Вам могут провести его быстро за счет взносов других граждан (если ваш дом стоит в очереди на капремонт раньше других) либо вы будете ждать много лет. Качество может быть хорошим (если очень повезет) или ужасным. В любом случае жители дома мало что решают.
«Личная миска», то есть специальный счет МКД, дает возможность тратить деньги только на свой дом, самим нанимать подрядчиков и контролировать ход ремонта. Но денег может не хватить, и тогда потребуется влезать в долги, взяв кредит, и нести дополнительные расходы по нему. К тому же собственникам придется уделять всему процессу очень много личного времени.
Если долги жителей дома по перечислению на спецсчет взносов на капремонт составят 50% или более от общей суммы платежек по таким взносам и эта ситуация не будет исправлена в течение полугода, то фонд капремонта этого дома принудительно переведут в «общий котел»
Чем отличаются эти два способа накопления и расходования ваших взносов на капитальный ремонт, мы подробно рассказали дальше. А выбирать, безусловно, вам…
РАЗЛИЧИЯ «ОБЩЕГО КОТЛА» И «ЛИЧНОЙ МИСКИ»
| Критерий | «Общий котел» (региональный оператор) | «Личная миска» (специальный счет МКД) |
|---|---|---|
| Кто обладает правами на средства, вносимые за капремонт | Региональный оператор | Собственники помещений в доме |
| Кто контролирует расходование средств | Жилинспекция, финконтроль, контрольно-счетные органы, Федеральное казначейство | Собственники, жилищная инспекция |
| Кто выбирает подрядчика | Региональный оператор | Собственники |
| Какова очередность проведения ремонтных работ | В соответствии с региональной программой капремонта (до 30 лет) | В любой момент по решению собственников и при наличии средств |
| Можно ли использовать накопленные средства на ремонт соседних домов | Можно по усмотрению регионального оператора | Нельзя |
| Что делать, если накоплений недостаточно для проведения очередных работ по капремонту | Используются средства, внесенные на ремонт соседних домов | Можно взять кредит по решению общего собрания и на одобренных им условиях |
| Можно ли временно не платить взносы | Нельзя | При достижении минимального фонда (по общему правилу 50% от стоимости всех работ по дому) общее собрание может принять решение о приостановлении начисления и уплаты взносов |
| Кто организует начисление и прием платежей, ведение счета, начисление процентов за неуплаченные платежи | Региональный оператор за счет собственных средств | Владелец спецсчета или третье лицо за отдельную плату по договору с собственниками |
Какие работы относятся к капитальному ремонту
Федеральный (обязательный) список работ, которые проводятся за счет средств ФКР, установлен Жилищным кодексом. В него входят:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши, фасада, фундамента;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД.
Дополнительный список вправе утвердить региональные власти. В него могут, в частности, входить:
- утепление фасада;
- переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую;
- устройство выходов на кровлю;
- установка автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).
Ну и дополнительный список работ по капремонту могут утвердить на собрании собственники конкретного дома, независимо от выбранного способа формирования ФКР. Для этого им придется принять на собрании решение об увеличении размера взносов на капремонт по сравнению с минимальным по закону субъекта. В таком случае работы из «домашнего» списка будут финансироваться только за счет превышения суммы «домашнего» взноса над региональным.
Как перейти от регионального оператора на спецсчет
Фонд капремонта большинства домов сформирован на счете регионального оператора. Но собственники в любой момент вправе принять на собрании решение о смене способа формирования ФКР.
Решение об этом направляется региональному оператору в течение 5 дней после принятия, однако в силу оно вступит по общему правилу лишь через год. Но регионы вправе сократить этот срок своим законом. Например, в Москве он составляет всего 3 месяца.
После вступления решения собрания в силу все накопленные собственниками этого дома деньги должны быть в течение 5 дней перечислены на спецсчет.
Интересно, что решение собственников об обратном переходе (от спецсчета к региональному оператору) вступает в силу значительно быстрее: через 1 месяц
Перечень банков, в которых можно открыть спецсчет, ежеквартально размещается на сайте ЦБ РФ. Если банк есть в этом списке, то он не вправе отказать в открытии спецсчета.
Как голосовать на собрании собственников
Решения граждан по вопросам капремонта правомочны только при условии, что за них проголосовало предусмотренное законом количество собственников. Не менее 2/3 голосов от общего числа владельцев помещений в МКД требуется для принятия решения по вопросам:
- о проведении капремонта;
- об использовании фонда капремонта;
- об увеличении минимального размера взноса на капремонт;
- о размещении временно свободных средств ФКР, находящихся на спецсчете, на депозите в банке.
А чтобы сделать выбор между региональным оператором и спецсчетом, нужно более 50% голосов от общего числа собственников.
* * *
Льготы по уплате взносов на капремонт предоставляются независимо от того, как вы платите взносы — в «общий котел» или на спецсчет. Если у вас «личная миска», то предоставленные льготы возмещаются в виде компенсаций на спецсчет городским центром жилищных субсидий.
Наличие ряда льгот зависит от воли регионального законодателя. Он вправе предусмотреть их для неработающих собственников, одиноко проживающих или проживающих совместно с другими неработающими гражданами пенсионного возраста и (или) неработающими инвалидами I и (или) II групп в размере: 50% взносов — при достижении 70 лет, 100% взносов — при достижении 80 лет.
Отметим, что льготируется только минимальный размер взноса, установленный законом субъекта РФ.